浙江VS江苏商业：一个靠BA，一个靠苏超？
浙江VS江苏商业：一个靠BA，一个靠苏超？
出品/Mall星人
撰文/司马和一 郭歆晔
有时候，商业的真实格局，并不完全符合大众印象。
说到浙江，很多人会先想到「富裕」和「民营经济发达」，浙商足迹遍布全国乃至全球。不过，从经济体量与消费市场角度比较，江苏的实力同样不可小觑，部分指标甚至领先浙江。
在经济总量上，江苏长期高于浙江。2025年，江苏GDP超过14万亿元，浙江约为9.5万亿元。
江苏常住人口超过8500万人，浙江约6700万人，两省人口规模相差近2000万，这也直接反映在消费总量上。
江苏凭借更大的人口规模与更均衡的城市梯队，形成了更庞大的消费市场。就社会消费品零售总额而言，江苏约4.6万亿元，也高于浙江的3.9万亿元。
但，商业竞争从来不是简单的经济体量比拼。数据之外，江浙两省的商业究竟有哪些差异？这些差异又是如何形成的？我们不妨从城市与商业运营的视角，基于实际数据一探究竟。
江浙核心差异点：
一个拼规模，一个拼密度
在长三角商业版图中，江苏与浙江始终是一组值得观察的样本。
两省GDP长期位居全国前列，地理相邻、人员往来频繁，却走出了两条不同的商业发展路径。
这种差异，首先来自城市结构。
江苏地处长江下游平原，平原面积约占87%，是中国地势最「平」的省份。南京、苏州、无锡、常州、南通等城市沿江沿沪宁线展开，形成了高度连通的城市网络。平坦的地理条件、成熟的交通体系，及长期的产业集聚，让江苏更容易形成连续性的城市发展带。
尤其是苏南地区，依托上海都市圈和强大的制造业基础，形成了全国领先的县域经济和产业集群。苏州工业园区、无锡高新区、常州新能源产业集群等，都带来了大量稳定的产业人口和中高收入消费群体。
但，江苏内部也存在醒目的「级差」。苏南与苏北之间，不论经济规模、产业结构还是消费能力，都存在较大差异。苏南城市已经进入产业升级和消费升级阶段，而苏北不少城市仍处于商业设施完善和消费能级提高过程中。
△图源：江苏自然资源
浙江则显现出另一种城市格局。
「七山一水两分田」的地理环境，让浙江形成了多中心、组团式的发展模式。杭州、宁波、温州、绍兴、金华、台州等城市各自拥有鲜明产业特色，并没有形成单一核心城市吸附全省资源的格局。
杭州依靠数字经济和新消费产业，宁波依托港口经济，温州延续民营经济传统，义乌则凭借全球贸易体系形成独特的商业活力。不同城市拥有不同经济标签，也带来了更加多元的消费市场。
相比之下，浙江内部南北差距相对温和。虽然杭州湾沿线城市与浙南地区产业特色不同，但民营经济基础和市场活跃度，为各地消费市场提供了较强支撑。
△图源：水工结构设计
地域结构的差异，也进一步影响了商业发展的路径。
浙江GDP规模低于江苏，但居民收入水平和市场活跃度优势突出——2025年浙江居民人均可支配收入7.02万元，江苏为5.80万元。民营经济高度发达，使大量企业家、创业者、新经济从业者成为浙江消费市场的重要力量。
杭州、宁波、温州、绍兴、义乌等城市，都拥有明显高于城市规模的商业表现。
这种差异，也清晰体现在运营商格局中。两个省份的第一名非常有代表性：根据统计数据，江苏在营商业项目数量最多的运营商是新城商业，共45个项目；浙江排名第一的是银泰百货，共38个项目。
新城商业代表的是江苏的扩张逻辑，银泰百货则代表了浙江的消费逻辑。
新城的发展，与江苏城市化进程高度同步。依托住宅开发和城市扩张，吾悦广场快速进入二、三线城市及县域市场，将购物中心作为城市商业配套不断复制，逐步织密覆盖全省的商业网络。
银泰百货的成长路径则有所不同。
银泰百货是一家发源于浙江的商业企业，始终伴随省内消费升级发展。从杭州武林银泰百货起步后，逐步建立覆盖全省乃至全国的百货网络，并借助品牌焕新、会员运营和数字化建设等方式提升经营能力。目前，银泰百货是浙江省内布局最广的本土商业运营商，也是浙江消费市场的重要参与者。
若进一步观察运营商来源，两省还有一个耐人寻味的差异。
浙江运营商TOP10中，真正起家于本省并成长为全国性商业集团的，只有银泰商业（银泰百货）；其余席位大多由万达、华润、印力、宝龙、龙湖等全国性或跨区域企业占据。
江苏则是另一番景象。除了新城商业，华地八佰伴、金鹰国际、文峰集团等本土商业企业同样跻身TOP10，在各自优势区域长期保持影响力，形成了全国运营商与本土商业集团并存的发展格局。
浙江孕育出一家覆盖全省（国）的商业龙头；江苏则成长出多家区域深耕型企业，它们各自在不同城市建立优势，共同构成了江苏商业更加多元的本土运营商格局。
江浙地级市商业观察：
谁掌握了一座城市的消费入口？
若说省域比较看到的是商业发展的底层逻辑，则进入城市尺度，更能看到一座城市如何选择自己的商业伙伴。
有的城市依靠全国性运营商快速完善商业版图，有的城市则让本土商业力量长期占据消费入口。
这种差异，某种程度上也体现在江浙两省近年来火热的群众赛事中。
苏超的热度，来自13个地级市之间的城市认同。南京、苏州、无锡、徐州、南通等城市各具经济实力和文化标签，赛事呈现的是城市之间的竞争与连接。这种城市格局，与江苏商业发展十分相似：多个经济强市共同承担区域消费中心功能。
浙BA则展现出另一种地方活力。浙江发达的县域经济，覆盖度更广，也更加多元，义乌、诸暨、温岭等城市虽然行政级别不高，却拥有强大的市场基础和商业能量。赛事连接了地方文化、产业特色和居民参与感，也折射出浙江「小城市、大市场」的经济特征。
苏州：一座自己生长商业体系的城市
在江浙城市样本中，苏州是一个特殊存在。
数据表明，苏州新建元当前在当地运营35个商业项目，规模远超江苏其他城市的本土商业企业。
这与苏州的发展路径密切有关。
作为全国制造业重镇，苏州长期依靠产业升级促进城市成长。尤其是工业园区的发展，没有简单复制传统城市中心商业模式，而是在产业人口、社区建设和区域发展过程中，逐步形成了一套属于自己的商业体系。
△图源：苏州新建元
圆融时代广场、师惠邻里中心等项目，都是这一模式下的代表。
其中，源自新加坡的邻里中心模式尤其具有苏州特色。它没有依赖单一超大型商业地标，而是通过多个社区节点覆盖居民生活需求。这种布局方式，与苏州多组团、均衡化的城市结构高度匹配。
也就是说，苏州商业的特别之处，在于它并非等待外部商业力量进入后完成升级，而是在城市发展过程中逐步形成自身商业生态。
这也解释了为什么苏州能够同时拥有苏州中心、苏州万象天地这样的城市级商业地标，及大量服务社区和产业人口的生活型商业。
杭州：银泰百货如何成为城市消费符号？
若说苏州的发展逻辑，是商业体系的长期沉淀，则杭州的竞争力，则来自消费趋势不断带来的商业迭代。
过去，百货更多承担商品交易和品牌展示功能；随着消费需求变化，城市商业竞争逐步延伸到消费体验、生活方式和城市文化表达等领域。
近年来，杭州凭借数字经济、新消费品牌集聚及年轻化消费群体，成为全国消费趋势的重要观察窗口。
△图源：小红书 玛祎栖+
银泰百货的发展轨迹，也与杭州消费环境的变化紧密相连。
发轫于杭州武林商圈银泰商业，长期深耕浙江市场，在百货零售时代建立了广泛消费者认知。并顺应消费结构变化，不断改进品牌组合、业态结构和运营策略。如今，银泰商业在杭州拥有13个在营项目，是杭城深耕程度最高的商业运营商之一。
杭州商业能够不断诞生全国性话题项目，很大程度上源于这座城市对新品牌、新业态和新消费方式始终保持较高的包容度。新事物更容易在这里完成市场验证，也更容易成长为全国现象。
在这里，商业空间成为连接生活方式、城市文化与年轻人社交的重要载体。
一座城市偏爱怎样的商业，也折射出它的发展气质。杭州选择拥抱创新与潮流，人们也乐于通过商业空间体验新的生活方式。
几个意外和变量
江浙商业版图，还有哪些变化正在发生？
若把江浙商业看作一场长期竞争，银泰百货、吾悦广场等本土力量外，万达和华润提供了另一个观察视角。
它们没有自带地域标签，同时扎根江苏与浙江，成为连接不同城市、不同消费层级的重要力量。
万达与华润：两省商业竞争中的共同变量
万达商管，是江浙商业市场中覆盖范围最广的全国性运营商之一。
数据表明，江苏在营的万达项目达到42个，浙江达到31个。不论苏南产业城市，还是浙江县域市场，万达都能够找到对应的发展空间。
这种能力来自成熟的商业模型。
在大量城市商业基础设施升级过程中，万达凭借标准化产品、全国品牌资源和成熟运营体系，快速进入区域市场。就处于消费升级阶段的城市而言而言，一个成熟购物中心品牌的进入，往往能够迅速提高当地商业供给水平。
华润万象生活与万达一样，都具备全国化布局能力，但两者的扩张逻辑并不相同。
当前，华润在江苏拥有17座在营的商业项目（算上筹开的，当前已达23座），在浙江拥有16座（算上筹开的，当前也已超过20座），两个省份布局数量接近。
相比广泛覆盖，华润更关注核心城市、高价值区域和城市更新机会，通过万象城、万象天地等产品，参与城市消费能级提高。
若说万达更多承担着区域商业完善的角色，则华润则在不断引领城市商业品质升级。
一个意外：恒太商业为何值得关注？
在江浙商业运营商TOP10中，恒太商业集团的上榜，是一个值得关注的信号。虽然全国知名度不及吾悦、万达、银泰百货等头部企业，但其已覆盖浙江7个地级市，在营项目达到10座。
与头部企业不断争夺核心城市、打造标杆项目不同，恒太长期聚焦成长型城市和存量商业市场。
近年来，其提出「定制化商业」理念，不追求统一模板，而是根据不同城市的人口结构、消费习惯和项目基础，调整商业定位，逐步形成购物中心、商业街区、城市市集、邻里中心等多元产品体系。
这种模式，拼的不是复制能力，而是运营能力。进入存量时代之后，商业地产竞争的重点，正从资产扩张转向精细化经营，对区域市场的理解、招商组织能力及不断运营能力，比单纯的规模更重要。
恒太的盈利能力如何，还有待市场不断验证，或者说，仁者见仁智者见智。但它的上榜至少说明，这类运营商也可占据一席之地。
它们熟悉本地消费需求，把握区域商业节奏，在全国性连锁龙头企业尚未充分覆盖的市场中，建立起属于自己的竞争优势，也成为长三角商业生态中不可忽视的一股力量。
一个潜在变化：银泰百货与新城，正在跨越原有边界
区域属性曾定义了江浙商业的发展路径，如今，这一边界正逐步被打破。越来越多头部运营商开始走出优势市场，在全国范围寻找新的增加空间。
起步于江苏的新城商业，当前已在浙江布局20座吾悦广场，依托成熟的产品体系和标准化复制能力，逐步进入杭州、台州、湖州、嘉兴等多个城市市场。
与此同时，银泰百货也正在加快江苏市场布局（在同属长三角的安徽，银泰百货已完成合肥、芜湖、蚌埠、六安四城布局）。
2026年5月，扬州银泰百货正式开业，成为银泰百货在江苏市场的重要落点。项目建筑面积约5.88万平方米，进一步扩大了银泰百货在长三角区域的商业版图。
与此同时，银泰百货也在向更广泛的区域市场延伸。
2026年6月，衢州龙游银泰百货开业。项目建筑面积约5.14万平方米，首店比例超过50%，引入39家衢州首店和22家龙游首店。
就县域市场而言而言，这类项目的价值已经超过传统零售功能。它们承担着提高区域消费品质、引入新品牌资源、改变城市消费体验的作用。
从扬州到龙游，银泰百货的市场版图正在发生变化：过去围绕核心城市消费升级积累优势，如今则进一步向区域城市和县域市场寻找新的增加空间。
后记
未来的竞争，不再只是看谁拥有更多项目，而取决于谁能够理解更多城市、连接更多消费者。
就江浙这样的成熟商业市场而言而言，新增空间有限，运营能力、品牌资源和区域洞察，将成为决定下一轮竞争格局的关键。
商业版图正在重新排列，变化才刚刚开始。