头部商管企业之间，正在打响一场“分层战争”

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撰文/冯彩云

8月12日，观点指数研究院发布《观点指数·2026博鳌报告》。报告在「商业及零售：重构新周期」篇中指出，行业处于收缩周期时，企业营收和租金收入会明显分层，运营能力与模式韧性成为业绩差异的分水岭。14家样本企业中，8家实现收入同比增加，6家收入下滑。

华润、招商和新城的收入增幅较高。这类企业在过去一年持续开设新项目，同时通过轻资产托管输出扩大管理规模，进而推动租金收入增长。

恒隆、太古虽同样实现增加，但涨幅相对较小，这类企业主要依靠上海等地的标杆高端商场维持租金基本盘，新增项目稀缺，收入难以实现大幅增加。

分企业类型来看，头部商管依靠第三方外拓驱动，逆势实现营收高增加。华润万象生活购物中心业务收入同比增加超13%，依托第三方轻资产外拓+母公司优质储备，现有项目稳健运营，同时新项目不断开业，带动收入增加。

但随着轻资产边际效益递减，区域型商管增加承压明显。宝龙商业依托标准化复制实现扩张，但受三四线城市消费疲软、行业整体租金下行的影响，轻资产扩张的收益不断降低，营收出现小幅下滑。

处于头部的持有型企业在行业周期中表现出较强韧性。龙湖集团2025年商业收入为112.1亿元，同比增加4.0%；截至2025年末运营99座商场，总建筑面积1050万㎡，整体出租率保持在96.8%，经营韧性明显。大悦城控股凭借轻、重资产并行的扩张方式，也在周期波动中实现增长。「大悦城」和「大悦汇」两条产品线覆盖新一线及二线核心城市的年轻消费群体，2025年购物中心销售额达到463.7亿元，同比增加15.5%，客流量为4.49亿，同比提高22.7%。

分项目类型来看，以高端商业见长的企业中，恒隆地产和太古地产表现相对突出。2025年，恒隆内地商场租金收入48.71亿元，同比重回正增加1%，租户销售额同比上涨4%，整体出租率96%。

太古地产内地的零售物业租金收入也同比上升3%至46.28亿港元，应占零售销售额增加7%，表现优于市场，亦较2019年的水平高出65%（不涵盖汽车销售额），核心增加潜力突出。

大众定位商业项目方面，领展中国内地零售、办公室及物流物业录得租金收入15.53亿港元，按年下滑1.9%，零售物业组合的续租租金调整率为-14.3%。

值得肯定的是，这类项目仍保持高出租率，领展中国内地零售资产的租用率维持在96.6%的水平，相较上一财年95.9%略有提高。

业务发展方面，在业绩收入分化格局不断这一背景下，企业正以「主动获取新增业务机遇+深度盘活存量资产」为业务发展主线。

为适配不同城市能级、不同圈层客群需求，头部商管企业除全国化复制单一产品线外，还通过探索新产品类型，针对性覆盖高端、中产、年轻群体、家庭客群，补齐细分市场空白。

华润万象生活标准化万象体系负责全国规模扩张，除此之外针对机场、滨海文旅、核心区小体量更新地块等稀缺特殊机遇单独研发新品类，按城市能级、地块属性分层匹配，孵化全新细分品牌矩阵。

新城控股除吾悦系之外，上半年也新增双产品线补齐区域及街区商业空白。其中，新悦汇聚焦年轻群体+时尚家庭，主打流动感主题空间，强化首店、亲子、社交打卡场景，适配城区家庭及年轻消费需求；印巷则主打开放式街区产品，植入城市地域文化符号，打造属地化特色街区商业。

除全国铺开的头部企业外，部分特色商管企业也瞄准这一机遇。像熙商业就专注于街区式商业物业投资与运营，街区品牌喜街HEYBLOCK当前通过「自持+销售/产权和治权分离下的统一管理运营」模式，成功打造多条特色街区。代表项目广州南站、亚运城喜街等整体出租率长期保持在95%以上，亚运村喜街的商户续签率更是达到88%，空置补位周期不超过14天。

存量盘活则主要以轻资产输出为主，破产烂尾物业、闲置法拍资产、老旧低效存量商业成为行业轻资产扩张的核心标的，行业全面进入存量盘活时代。

华润万象生活依托万象城、万象汇、万象天地产品线，2026年集中在华中、华东落地4个轻资产存量项目，核心合作方以各地城投、本土国企为主，主攻城市更新、滨江文商旅、城区闲置综合体三类存量资产，通过差异化定位避免同质化竞争。

世茂商娱也以长三角、山东半岛、海峡西岸城市群为基本盘，2026年加速轻资产签约，核心标的为城区闲置商业裙楼、停工写字楼商业配套、经营疲软区域购物中心，走区域深耕的存量盘活路线。

新入市项目上，据观点指数不完全统计，2026上半年全国范围内共开业104个零售商业项目（体量≥2万㎡），总体量超880万㎡，主要分布于56个城市。

其中，代表性商业企业开出不少典型项目，恒隆的杭州恒隆广场、华润万象生活的厦门万象城二期、新世界发展的武汉K11 Select、星河商置的光明星河COCO City。

就开业项目的城市而言，一二线城市是主要供应阵地。如上海是上半年商业项目开业最集中的城市，商业市场扩张力度遥遥领先，作为国内顶级商业枢纽，具备极强的商业增量承载能力与品牌布局吸引力。

分别位于长三角、华中区域的苏州、武汉，区域消费力强劲，商业扩容节奏相近，是各自区域内商业新增供应的主力城市。

整体上，2026上半年商业开业呈现一超多极、城市群集聚的格局，上海一家独大，长三角整体供应最活跃，各大区域中心城市平稳放量，多数普通城市新增供应收缩，商业扩张进一步向高能级核心城市集中。

供应趋势来看，一线、新一线城市主打高端综合体、扩容升级项目，补充奢侈、高端美妆、设计师品牌、户外潮流业态，代表项目如杭州恒隆广场、厦门万象城二期、上海新天地东台里等。

二三线及下沉城市则以区域购物中心、社区商业为主，聚焦家庭日常消费、休闲娱乐，代表项目如重庆江津吾悦广场、济南槐荫万象里、武汉江夏万象汇等。

存量改造项目更是成为核心增量，大量破产、闲置旧商场通过轻资产改造重新入市，盘活后的低效存量资产成为供应市场的主力军。

同时，多场景复合商业成为主流，开放式街区、城市公园、滨水空间、TOD综合体等形态加速融合。不少新入市项目通过多场景联动构建更加开放的复合型商业体系，满足消费者从购物向休闲、社交、体验延伸的多元需求。